【基本案情】

 2020年3月，原告张某与被告王某签订“成都市存量房屋买卖合同”，约定张某以总价147万元购买被告王某位于成都市双流区的房屋一套。当日，张某向王某支付定金4万元，购房预付款1.97万元。合同约定，若出售人将房屋出售给第三人导致买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金。

合同签订后，张某多次通过微信等方式催促王某办理过户手续，但王某均以各种理由拖延办理。2020年5月，王某将该房屋以高于与张某的售价出售并过户给了他人。遂张某起诉王某至法院，请求解除合同，要求王某返还上述定金、购房预付款，并支付违约金29.4万元。

【裁判结果】

法院一审判决原告张某与被告王某签订的房屋买卖合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等则仍按我国合同法的相关规定，判决被告向原告返还定金4万元、购房预付款1.97万元，并向原告支付违约金6万元。

【典型意义】

一是房屋买卖要依法登记才发生物权效力。原物权法第九条规定：不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。由此可见签订房屋买卖合同后，房屋未过户的，买受人未真正取得房屋的所有权，不可以掉以轻心。

现《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

二是房屋买卖未进行依法登记不影响房屋买卖合同的效力。原物权法第十五条规定：合同效力和物权效力区分 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该案中张某虽因未与王某办理过户登记手续及王某的违约行为导致其未取得房屋的所有权，但不影响其与王某签订的房屋买卖合同的效力，因此张某可以依据双方签订的合法有效的房屋买卖合同起诉王某追究其违约责任，挽回损失。

现《中华人民共和国民法典》第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动 产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

三是合同的违约金不一定完全按照合同约定支付。依据原合同法第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。因此该案中法院结合合同的履行情况、王某的过错程度、原告的预期利益及被告将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万为宜。

现《中华人民共和国民法典》第五百八十五条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者 仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构 可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。