近期我市出台《贵港住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），为方便我市各机关部门贯彻落实行政机关政策文件解读工作，也为社会工作对我市住宅专项维修资金管理办法解读又更全面的理解，现就我市出台的《办法》有关内容解读如下：
一、背景及依据
（一）背景
一是随着我市城镇住房制度改革的不断深化居民个人拥有住房产权的比例越来越高，就住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。物业共有部位、共有设施设备是否完好、运行是否正常，关系到毗邻物业、整栋物业、整个物业小区的正常使用和居住安全。由于这些共用部位、公用设施设备由多个相关业主共同所有，在发生维修或更新改造事项时容易出现资金归集上的困难，从而影响到对损害部位的维修和更新改造。二是近年来我市的一些物业企业已陆续向购房业主代收了专项维修资金，由于我市在专项维修资金管理方面的有关法规政策没有出台，导致专项维修资金归集、使用、管理上比较混乱，专项维修资金被挪用、侵占的现象时有发生，损害了业主的合法权益，并且引发集体上访等诸多矛盾。因此制定出台我市《办法》刻不容缓。
（二）依据
《中华人民共和国物权法》第七十九条、《物业管理条例》第五十四、五十五条、《广西壮族自治区物业管理条例》第五十二、五十三条对住宅共用部位共用设施进行了相关规定。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）以及广西壮族自治区出台《＜住宅专项维修资金管理办法＞实施细则》，要求各市按照《实施》细则及时出台具体操作办法，并规定“住宅专项维修资金的交存标准由市、县房产行业部门根据国家在关规定和住宅结构、电梯配备等情况确定和公布，并适时调整”。
二、意见征求及采纳情况
经征求市司法局、发改委、审计局等10个相关部门以及向社会各界征求意见，其他9个部门无修改意见，门户网站收到零条意见反馈，仅有司法局给出意见：“《办法》内容涉及公民、法人和其他组织权利义务，属于行政规范性文件。建议根据《广西壮族自治区规范性文件制定程序规定》，完善程序和材料”。市住建局采纳并严格按照规范性文件制定程序、要求制定该《贵港市住宅专项维修资金管理办法》。
三、目标任务
归集住宅物业维修资金的目的是为了保障商品住宅及其相关公共设施的维修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅物业小区设施设备的正常使用创造必要的条件。
四、主要内容
《贵港市住宅专项维修资金管理办法》共七章58条，对我市住宅专项维修资金缴存标准、归集、使用、管理、保值增值等方面进行全面规范。
五、涉及范围
本市行政区域国有土地范围内的商品住房（含经济适用房、集资合作建房、危旧房改住房改造项目住房、市场运作方式建设住房）、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用和监督。
六、执行标准
住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、按幢建帐、核算到户、所有权人决策、政府监督、规范使用的原则。
七、关键词诠释
住宅专项维修资金，是指业主、开发建设单位或者公有住房售房单位交存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后物业服务合同约定以外的维修和更新、改造的资金。
管理机构是指市、县级人民政府房产主管部门可以设立或指定一个住宅专项维修资金管理机构承办住宅专项维修资金的归集、使用、核算、监管等工作。（《办法》中第五条做出规定，该条引用于《广西壮族自治区＜住宅专项维修资金管理办法＞实施细则》）
住宅共用部位是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的部位，一般包括：房屋基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼梯、屋顶、户外的墙面、共用门厅、大堂、楼梯间、走廊通道、避难层、架空层、转换层、设备层（间）以及功能上为整幢建筑服务的其他部位等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢楼房业主或者建筑区划内业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、空调系统、门禁系统、安防技防监控设施、智能化系统、消防设施、避雷设施、音乐背景系统、树木、绿地、园林景观设施设备、道路、路灯照明、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
八、《办法》出台后解决的问题
一是明确住宅物业专项维修资金的交存标准；二是明确住宅物业专项维修资金的所有权和监管原则；三是明确住宅物业专项维修资金的管理部门和具体实施机构；四是规定住宅物业专项维修资金交存、使用的具体程序；五是强化监管，明确违规行为和处罚依据。有效抑制企业维修资金使用不规范、挪用、占用等现象，维护专项维修资金所有者的合法权益。
九、特色亮点
其一在购买公房和商品房的同时，建立住宅物业专项维修资金，这对解除购房人后顾之忧起到了未雨绸缪的作用。其二，住宅物业专项维修资金是为房屋的共用部位、共用设施设备维修和更新改造而建立的储备资金，对延长房屋的使用寿命、实现住宅的保值增值起到了积极作用。其三，目前出售的商品房与公房，多为同幢异产，结构相连，一般情况下，房屋及其共用部位、共用设施设备的局部损坏会直接影响到部分业主的切身利益。随着房屋产权日趋多元化，如果相关业主都不愿意承担一定的义务，往往容易造成损坏面的扩大，引发使用纠纷。住宅物业专项维修资金的建立，可以有效地解决房屋共用部位、共用设施设备的修缮、更新、改造，化解业主之间的矛盾，有利于物业服务公司与业主建立新型的合作关系，有利于明确物业服务收费与住宅物业专项维修资金的关系。